Huurverhoging

Huurverhoging

ADVIES HUURDERSALLIANTIE MOOILAND (HAM)
Onderwerp:
Het advies van de HAM over het voorgenomen besluit van Mooiland over de
huuraanpassingen per 1 juli 2022.
Datum: Maart 2022
Inleiding
Het voorgenomen besluit van Mooiland over de huuraanpassingen per 1 juli 2022 is door
Mooiland omschreven in een adviesaanvraag aan de HAM met een uitwerking van de
volgende punten te weten:

  1. Huursombenadering afgelopen jaren;
  2. Huuraanpassingen 2021;
  3. Uitgangspunten uit de Ondernemings- en portefeuillestrategie;
  4. Drie principes bij de jaarlijkse huuraanpassing;
  5. De regelgeving voor de jaarlijkse huuraanpassing: wat mag in 2022?
  6. Wat staat er in het Sociaal Huurakkoord?
  7. Voorstel voor de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2022;
  8. Huuraanpassingen 2022;
  9. Adviesaanvraag uitgangspunten besluit jaarlijkse huuraanpassingen 2022.
    Wij (de HAM) lopen al deze aandachtspunten langs en geven per punt een korte reactie. Bij
    punt negen geven wij, zoals gevraagd door Mooiland, ons uiteindelijk advies over het
    voornemen van Mooiland over de huuraanpassingen per 1 juli 2022.
  10. Huursombenadering afgelopen jaren
    Reactie HAM
    De Huurdersalliantie Mooiland (HAM) heeft het huursombeleid van Mooiland de afgelopen
    jaren kunnen volgen en is akkoord gegaan met een beleid waar Mooiland de
    huursombenadering kan toepassen. Dit omdat het wettelijk is toegestaan voor
    woningcorporaties om zelf te bepalen van welke woningen ze de prijs onder de marktwaarde
    vinden liggen. Daarbij is bepalend wat de woonkwaliteit van de woning is. In 2021 mocht –
    net als in 2020 – de maximale huursom met niet meer dan de inflatie toenemen. In de
    prestatieafspraken mogen met de gemeente en de huurdersorganisatie wel een hogere
    huursomstijging worden afgesproken tot maximaal inflatie + 1 procentpunt. In 2021 is
    daarom vastgesteld dat uitgegaan kon worden van de inflatie eventueel vermeerderd met
    maximaal 1% als dat is overeengekomen in de prestatieafspraken.
    In 2022 wordt uitgegaan van een huursomstijging van 2,3% . De huurverhoging voor
    individuele woningen is hierdoor gemaximeerd op 2,3%. Hierdoor is er geen mogelijkheid om
    lokaal een (maximaal 1%) hogere huursom af te spreken. Mooiland moet hiermee rekening
    houden en ook met gevallen die in 2022 buiten de huursom vallen. Deze zijn:  Woningen die opnieuw worden verhuurd met een aangepaste huurprijs (=
    huurharmonisatie) en woningen met een hogere huurprijs na verbetering of
    verduurzaming.  De tijdelijke huurkorting (huurbevriezing en huurverlaging) en de eventuele huurstijging
    terug naar de oorspronkelijke huur, wanneer de periode van tijdelijke huurkorting afloopt.
  11. Huuraanpassingen 2021
    Reactie HAM
    Over de toepassing van de huuraanpassingen 2021 heeft de HAM een advies aan Mooiland
    uitgebracht. Hierover is goed overleg met Mooiland gevoerd. Er is aan Mooiland gevraagd
    zich te houden aan de wettelijke bepalingen die in 2021 voor de huuraanpassingen golden.
    Het advies is ook gegeven aan Mooiland om de communicatie met de huurders tijdig en
    duidelijk te laten zijn. Vooral over zaken als het tegemoet komen van huurders door te streven
    naar een goede samenwerking met de belastingdienst en het tijdig informeren over het al dan
    niet verlagen van de huurtoeslag. De constatering van de HAM is geweest dat op
    verschillende vragen die de HAM had naar tevredenheid antwoord is gegeven. De HAM kan
    zich daarom vinden in de uitleg die Mooiland over de door Mooiland toegepaste
    huuraanpassingen 2021 geeft.
    3
  12. Uitgangspunten uit de Ondernemings- en portefeuillestrategie
    Reactie HAM
    De uitgangspunten die Mooiland m.b.t. de ondernemings- en portefeuillestrategie wil
    toepassen in 2022 zijn acceptabel voor de HAM. De toegang tot de sociale huursector is in
    2022 veranderd. Het is prima dat Mooiland daar ook rekening mee wil houden en de nieuwe
    inkomensgrenzen voor de toegang tot de sociale huursector gaat toepassen te weten:  Inkomensgrens eenpersoonshuishoudens: € 40.765
     Inkomensgrens meerpersoonshuishoudens: € 45.014
    Wel vragen wij aan Mooiland om hierbij de maximale mogelijkheden die de wet voorschrijft
    toe te passen en vanaf 1 januari 2022 in principe 92,5% van de woningen toe te wijzen aan de
    doelgroep (DAEB groep). Dat zijn dus eenpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met
    € 40.765 en meerpersoonshuishoudens met een inkomen tot en met € 45.014. Wij willen als
    HAM dit in de prestatieafspraken kunnen vastleggen. Voor de inkomens tot en met resp.
    € 40.765/€ 45.014 (prijspeil 2022) is het wel acceptabel dat de huursombenadering wordt
    toegepast.
    Over de inkomensafhankelijke huurverhoging het volgende. Er bestaat al een
    inkomensafhankelijke huurverhoging. In de nieuwe wet liggen de grenzen nu wat hoger en
    voor middeninkomens kunnen de huurprijzen sneller stijgen. Niet zo aantrekkelijk want als je
    inkomen als één- of meerpersoonshuishouden boven de nieuwe inkomensgrenzen ligt kan je
    maandhuur met 50 of 100 euro omhoog. Geen aantrekkelijk vooruitzicht voor deze
    inkomensgroepen. Bovendien lopen deze groepen het risico om snel als “scheefhuurder” te
    worden aangemerkt. Wij vragen Mooiland om een beleid te voeren waar hiermee rekening
    wordt gehouden.
    Over de huurverhoging bij niet-DAEB/vrije sector het volgende. Voor niet-DAEB woningen
    is het niet goed mogelijk te werken met een marktconforme huurverhoging gebaseerd op de
    algemene ontwikkeling van de markthuren in Nederland. Niet alleen omdat de markthuren
    explosief stijgen maar vooral omdat de wetgever aan toegelaten instellingen zoals
    woningcorporaties heeft opgelegd dat voor woningen met een geliberaliseerd contract
    (waarbij de huurprijs bij aanvang van het contract boven de toen geldende liberalisatiegrens
    lag) geldt dat de jaarlijkse huurverhoging in 2022 is gemaximeerd op inflatie + 1%.
    Het inflatiepercentage dat wordt gebruikt is 2,3 %. De maximale huurverhoging mag dus
    3,3% zijn. Wij gaan ervanuit dat Mooiland zich in 2022 aan deze wettelijke grenzen zal
    houden.
    Ten slotte nog de volgende opmerkingen op het punt over de uitgangspunten uit de
    ondernemings- en portefeuillestrategie:
    4
     Wij vinden het goed voor de betaalbaarheid om de balans tussen prijs en kwaliteit goed in
    de gaten te houden. Een goede maatschappelijke onderbouwing kan hierbij helpen zegt
    Mooiland.
    Voor onze achterban van huurders is het goed te weten wat Mooiland verstaat onder een
    goede maatschappelijke onderbouwing. Misschien kan Mooiland in de beantwoording
    van dit advies daar antwoord op geven.  In 2022 is sprake van een verdergaande inkomensafhankelijke huurverhoging. Corporaties
    hebben de mogelijkheid om deze inkomensafhankelijke huurverhoging alleen toe te
    passen op huishoudens met hoge inkomens en niet op huishoudens met hoge
    middeninkomens. Zo staat het in de wet. Ons advies aan Mooiland is om te overwegen
    serieus naar deze mogelijkheid te kijken en waar mogelijk en noodzakelijk ook toe te
    passen.  In 2022 is aangeven dat voor de inkomensafhankelijke huurverhoging een uitzondering
    gemaakt wordt voor huishoudens met gehandicapte personen en/of chronisch zieken. Het
    lijkt vanzelfsprekend dat dit wettelijk gegeven ook verplicht zal worden toegepast. Toch is
    het niet raar als Mooiland dit bevestigt.
  13. Drie principes bij de jaarlijkse huuraanpassing
    Reactie HAM
    De HAM is akkoord met de toepassing door Mooiland van genoemde drie principes binnen
    wat in wet- en regelgeving mogelijk is. Daarom vinden wij het goed dat Mooiland jaarlijks
    stilstaat bij de toepassing van deze principes en daar een vooruitblik op geeft.
  14. Inkomen en draagkracht
    Over onze opvatting m.b.t het hanteren van een marktconforme huur en de toepassing van de
    huursombenadering hebben wij in het voorgaande al opmerkingen gemaakt. Wij vinden het
    goed dat Mooiland bij het toewijzen van woningen rekening houdt met de DAEBinkomensgrenzen 2022 en daarbij ook vaststelt wie tot de doelgroep behoort. Wij gaan
    ervanuit dat Mooiland deze woningen, zoals het Rijk voor het huurbeleid 2022 voorschrijft, in
    eerste instantie zal verhuren aan mensen met een laag inkomen die weinig kans hebben op een
    woning in de marktsector. Voor deze doelgroep is in 2022 een maximale huurverhoging van
    de inflatie (2,3%) van toepassing. Dat hebben wij al eerder aangegeven.
    Het toepassen door Mooiland van de methode van het Nibud vinden wij een juiste keuze. Het
    Nibud (Nationaal Instituut voor Budgetvoorlichting) hanteert een methodiek waarmee
    5
    corporaties kunnen berekenen over welk inkomen een huishouden moet beschikken om een
    bepaalde huur te kunnen betalen. Dit biedt makkelijk een antwoord op de vraag wat een
    ‘verantwoorde’ huur is bij een bepaald inkomen. Verder hebben wij al gewezen op de grenzen
    van het toepassen van een marktconforme huur in deze tijd.
  15. De Prijs-kwaliteitsverhouding
    De lijn om de huuraanpassing te relateren aan de streefhuur van de woningen heeft de HAM
    de afgelopen jaren gesteund. Wij hebben ook geen moeite met het toepassen van
    huurharmonisatie op het moment dat deze is toegestaan. Dus alleen bij nieuwe huurders in de
    sociale huursector. Het streven om rekening te houden met de maximaal toegestane
    huurverhoging vinden wij goed beleid. De prijs-kwaliteitsverhoudingen veranderen steeds en
    zijn mede afhankelijk van de toepassing van het woningwaarderingsstelsel (WWS) waar ook
    in 2022 belangrijke veranderingen plaatsvinden.
    Streefhuren vaststellen kunnen door alle jaarlijkse wijzigingen en veranderingen steeds
    verschillen. In feite hebben wij liever dat ook voor hogere inkomens (boven resp. € 47.948/
    € 55.486) wel de maximaal toegestane huurverhoging wordt toegepast, maar dat de netto
    huren van deze groep niet boven de streefhuren uitkomen. Dat hier wordt afgetopt op de
    streefhuur. Immers deze woningen voldoen aan dezelfde prijs-kwaliteitsverhouding gelet op
    het puntensysteem van de WWS om als streefhuur voor de DAEB groep te gelden.
  16. Rentmeesterschap
    Wij zien het Rentmeesterschap als een belangrijk en noodzakelijk instrument om meer voor
    huurders mogelijk te maken. Tevens voor doelen en prioriteiten die Mooiland heeft voor de
    volkshuisvesting. Daarom is het goed om jaarlijks inzicht te hebben in hoe de regionale
    balans tussen maatschappelijke opgaven en de financiële positie van woningcorporaties eruit
    ziet. De HAM steunt dan ook dit principe van het beleid van Mooiland.
    Kijken wij naar de diverse rapportages (jaarrapportages van BZK en sectorbeelden van de
    Autoriteit Woningcorporaties) dan zien wij dat de bestedingsruimte van corporaties in het
    algemeen goed uitziet. Zeker nu ook de verhuurdersheffing gefaseerd wordt afgeschaft. Het
    beeld in het algemeen is dat er sprake is van een overmaat aan investeringsruimte bij
    woningcorporaties dan een tekort. Verder dat de verkoop van huurwoningen om de
    bestedingsruimte te vergroten nauwelijks meer serieus wordt genomen.
    Dat is goed nieuws voor de HAM omdat er ruimte is om bijvoorbeeld de bouwopgave voor
    Gennep te realiseren. Ruimte om de duurzaamheidsopgave goed op te pakken. Ruimte om
    voor huidige én toekomstige huurders uit de doelgroep te zorgen voor betaalbare huisvesting
    passend bij hun levensfase en inkomenssituatie. De HAM wil ook kijken naar hoe de HAM
    versterkt kan worden om, zoals de wetgever wil, de gelijkwaardigheid van de HAM aan
    gemeente en woningcorporatie te versterken. Bijvoorbeeld ruimte voor nieuwe uitdagingen op
    6
    het gebied van de belangenbehartiging en bewonersparticipatie en verhoging van de (semi)
    professionaliteit van de huurders.
  17. De regelgeving voor de jaarlijkse huuraanpassing: wat mag in 2022?
    Reactie HAM
    In dit onderdeel geeft Mooiland aan hoe de regelgeving voor de huuraanpassing 2022 is en
    wat mag. Wij gaan ervanuit dat Mooiland de regelgeving toepast in 2022 en waar de
    regelgeving mogelijkheid biedt om voor de doelgroep (DAEB) rekening te houden met de
    smalle beurs ook toe te passen. Wij denken dat de mogelijkheden ook binnen de
    prestatieafspraken liggen en vragen Mooiland daar samen met ons naar te kijken.Terecht dat
    Mooiland aangeeft dat in 2022 wederom een inkomensafhankelijke huurverhoging gevraagd
    mag worden. Mooiland zegt ook dat daartoe bij de Belastingdienst voor de sociale (DAEB)
    huurwoningen de inkomenscategorie op te vragen. Wij hebben gelezen dat niet voor alle
    groepen de inkomensgegevens bij de belastingdienst opgevraagd mogen worden. Alleen als er
    sprake is van woningen waarbij de huur bij een inkomensafhankelijke huurverhoging van
    bijvoorbeeld € 50,- hoger uitkomt dan wanneer de huur met 2,3% wordt verhoogd. Het kan
    zijn dat die woningen al een hoge huurprijs hebben of dat het inflatiepercentage hoog is.
  18. Wat staat er in het Sociaal Huurakkoord?
    Reactie HAM
    Wij steunen de lijn van Mooiland om zodra er een nieuw Sociaal Huurakkoord is om dan
    samen met de Huurders Alliantie Mooiland (HAM) in gesprek te gaan over hoe hiermee om te
    gaan.
  19. Voorstel voor de jaarlijkse huuraanpassing per 1 juli 2022
    Reactie HAM
    Het blijft noodzakelijk voor HAM om de jaarlijkse huuraanpassing te volgen en te kijken
    welke beeld de herijking van streefhuren oplevert. Wij nemen kennis van hoe Mooiland zegt
    deze herijking in het kerngebied, het AAN-gebied en het overig gebied te hebben gedaan. Wij
    gaar ervan uit dat deze actualisering binnen de wettelijke kaders, de circulaires van het
    ministerie en de uitgangspunten van de wensportefeuille is gebeurd. Wij hebben gehoord dat
    Mooiland niet binnen al haar werkgebieden uitgangspunten heeft voor de kaders van
    wensportefeuille. Wij hopen dat hierdoor geen ongelijkheid in mogelijke streefhuren ontstaat.
    7
  20. Huuraanpassingen 2022
    Reactie HAM
    In dit onderdeel geeft Mooiland aan wat de HAM precies kunnen verwachten aan
    huuraanpassingen die Mooiland in 2022 zal toepassen.  Wij vinden het goed dat voor de doelgroep DAEB een huursom zal worden toegepast die
    gemiddeld gelijk is aan de inflatie van 2,3% en dat er geen opslag zal plaatsvinden
    bovenop de inflatie.  Wij vinden het ook goed dat Mooiland geen huurverhoging toegepast voor de groep die
    een eenmalige huurverlaging hebben gehad in 2021 naar de aftoppingsgrenzen. De
    aftoppingsgrenzen 2022 blijven gelijk aan die van 2021 dus een huurverhoging is niet
    nodig.  Het is een feit dat de stijgende energietarieven effecten hebben op woningen met lage
    labels (E, F, G). Het klopt dat Mooiland beperkt invloed hierop heeft maar kan wel
    versneld de duurzaamheidstraject voor deze woningen uitvoeren. Zeker ook voor huurders
    die in aanmerking komen voor een inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij adviseren
    Mooiland om dat ook te doen. Bijvoorbeeld door meer renovatie trajecten. Over de
    streefhuren hebben wij al gehad. De aftopping van de huurverhoging op de streefhuur
    vinden wij goed. Wij wachten het nieuwe Sociaal Huurakkoord af om te zien of een
    advies nodig is om woningen waar de streefhuur lager ligt dan de netto huur ook
    daadwerkelijk actief te verlagen. Jammer maar in onze visie is dat een sociaal gebaar. Wel
    goed dat Mooiland de afspraken met huurders in het kader van de
    herstructurering/sociaalplan respecteerd.  De toepassing door Mooiland van de huurverhoging bij een netto huur onder de € 300,-
    per maand is volgens de kaderstelling van het ministerie zodanig dat er een huurverhoging
    van maximaal € 25 bij een huuraanpassing per 1 juli 2022 (of later) mag. Ongeacht het
    inkomen van het huishouden. Wij zien dat Mooiland wel kijkt naar de inkomens en voor
    hogere inkomens de IAH wil toepassen. Wel vragen wij aan Mooiland om voor deze
    woningen dan de maximaal toegestane huurverhogingen van € 50 of € 100,- toe te passen.
    Wel nooit hoger dan de maximaal toegestane huur volgens het WWS
    (woningwaarderingsstelsel).  De grenzen van wat wettelijk is toegestaan aan IAH (inkomensafhankelijke
    huurverhoging) in 2022 zijn vastgesteld zoals Mooiland aangeeft. Wij nemen verder
    kennis van hoe Mooiland hiermee wil omgaan (aftopping op de “markthuur” dan wel
    aftopping op de wettelijke maximale huurprijsgrens.  De huurverhoging voor geliberaliseerde huurcontracten (vrije sector/huurcontract boven
    € 763,47) is gemaximaliseerd op inflatie + 1 % dus 3,3 %. Daar kan Mooiland wettelijk
    gezien niet om heen.
    8
     De huurverhoging voor parkeren, standplaatsen en woonwagens is gelijk aan de inflatie
    van 2,3% . De huurovereenkomsten zijn verder leidend. Wij nemen daar kennis van.  Voor de huurverhoging van Studentenhuisvesting heeft Mooiland een overeenkomst
    gesloten met de SSHN.  Voor BOG, MOG en ZOGI zijn er contracten die waarschijnlijk doorlopen en waarin de
    jaarlijkse huurverhoging is afgesproken. Zo niet dat wordt een huurverhoging van 2,3%
    toegepast. Daar nemen wij kennis van.
  21. Adviesaanvraag voorgenomen besluit Mooiland jaarlijkse
    huuraanpassingen 2022
    De HAM wordt gevraagd om te adviseren over het geheel van de voorgestelde maatregelen
    huuraanpassingen per 1 juli 2022. In 10 punten geeft Mooiland aan welke voorstellen
    voorgenomen besluiten zijn over de jaarlijkse huuraanpassingen 2022. Op de punten 1 t/m 8
    van dit advies heeft de HAM een korte reactie gegeven op alle tien voorgestelde maatregelen
    waarvoor Mooiland een totaal advies vraagt.
    Wij constateren dat in 2022 de koopkracht van huurders sterk onderdruk staat. Daarom is een
    goede uitgangspositie voor huurders van groot belang. Wij zien ook dat in 2022 er ook veel
    voor huurders en woningzoekers verandert. Vooral de nieuwe vorm van
    inkomensafhankelijke huurverhoging. Wij zien ook een verhitte woningmarkt waar een beleid
    om iedereen een eerlijke kans te geven op de woningmarkt onze voorkeur verdient. Het zal
    gaan om huuraanpassingen waarbij betaalbare woningen, leefbaarheid en verduurzaming de
    komende jaren dominante beleidszaken voor woningcorporaties moeten zijn. Wij vinden ook
    de onderlinge samenwerking van belangenorganisaties als de koepels belangrijk. Wij
    adviseren Mooiland de korte reacties van de HAM op de voorgestelde maatregelen van
    Mooiland serieus te nemen. Wij constateren tevens dat Mooiland zich zoveel mogelijk wil
    houden aan de wettelijke voorschriften en de circulaires die voor het jaar 2022 gelden.
    Eind Advies
    Alles overziend en over het geheel bekeken kunnen wij als HAM ons vinden in de
    voorgestelde maatregelen en hopen periodiek op de hoogte gesteld te worden van de
    uitvoering van deze maatregelen. Wij willen daarbij te samen met Mooiland een goede
    uitgangspositie voor de huurders en onze gelijkwaardige positie tot gemeenten en
    woningcorporatie bewaken.
    De Huurdersalliantie Mooiland (HAM) zal zich in 2022 constructief opstellen in de
    overleggen met Mooiland. Wij zien de berichten van Mooiland tegemoet en verblijven,
    Namens de Huurdersalliantie Mooiland (HAM)
    Voor GRAVE Voor KMAS
    9
    Mw. J. van Mun, secretaris Mw. K. Tadema, voorzitter
    Dhr. G. Knuiman, voorzitter Mw. M. Stalpers, secretaris
    Correspondentie:
    tadema@kmas.nl
    koepelgrave@ziggo.nl

Reacties zijn gesloten.